Atraso na Entrega de Imóvel na Planta: Quais São Seus Direitos e o Que Fazer em 2026
Você assinou o contrato, pagou o sinal, acompanhou as parcelas da construtora e fez planos para a mudança. De repente, a data de entrega chega e o prédio ainda está em obras. O atraso na entrega de imóvel na planta é uma das maiores dores de cabeça de quem compra neste modelo, e saber exatamente quais são seus direitos faz toda a diferença na hora de negociar ou de tomar uma decisão mais firme.
Neste guia, a Imobiliária Vitória explica de forma simples como funciona o prazo de tolerância, quando o atraso dá direito a indenização, o que muda entre manter o contrato e pedir o distrato, e quais cuidados tomar antes mesmo de assinar, especialmente para quem está de olho nos lançamentos de São Bernardo do Campo e região do Grande ABC.
O que diz a lei sobre atraso na entrega do imóvel
As regras para contratos de compra e venda de imóveis na planta foram detalhadas pela Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Ela se soma ao Código de Defesa do Consumidor e define prazos, multas e formas de devolução de valores para as duas partes: comprador e construtora.
Em linhas gerais, o contrato deve informar com clareza a data prevista para a entrega do imóvel e, se houver, o prazo de tolerância para eventuais atrasos. Esse ponto precisa estar escrito de forma destacada, e é o primeiro item que você deve conferir no contrato.
Prazo de tolerância: até quando a construtora pode atrasar?
A lei permite que o contrato preveja um prazo de tolerância de até 180 dias corridos (cerca de seis meses) além da data originalmente prometida, desde que isso esteja expresso e de forma clara. Durante esse período, em regra, o comprador não pode exigir penalidades pelo atraso.
Atenção a dois detalhes importantes:
A tolerância precisa estar no contrato. Se o documento não prevê o prazo, o entendimento é o de que a data de entrega deve ser cumprida sem a folga adicional.
Só vale se for contada a partir da data prevista. Aditivos e novos cronogramas apresentados pela construtora devem ser analisados com cuidado antes da assinatura.
Dica da Imobiliária Vitória: guarde todas as comunicações da construtora sobre andamento da obra, prazos e justificativas. Esses documentos podem ser úteis caso seja necessário negociar ou recorrer.
Ultrapassou a tolerância: quais são as opções do comprador?
Se a entrega não acontecer nem dentro do prazo de tolerância, o comprador passa a ter duas alternativas principais, e a escolha depende do seu momento de vida, da sua situação financeira e do estágio da obra.
Opção 1: manter o contrato e receber indenização
Nesse caminho, você continua com o imóvel e a construtora paga uma indenização pelo atraso. Segundo a Lei do Distrato, quando o comprador opta por permanecer no contrato, ele tem direito a receber 1% do valor já pago para cada mês de atraso, calculado proporcionalmente por dia (pro rata die), a ser pago quando o imóvel for efetivamente entregue.
Essa opção costuma fazer sentido quando a obra está em fase final e o comprador ainda quer o imóvel, pois evita novos custos de reposição, como a busca por outro apartamento e eventual aumento de preços.
Opção 2: pedir a rescisão (distrato) por culpa da construtora
Se o atraso passou da tolerância e você perdeu a confiança na entrega, é possível pedir a rescisão do contrato. Nesse caso, a construtora deve devolver todos os valores pagos, corrigidos conforme o índice previsto no contrato, e a lei prevê o pagamento da multa contratual a favor do comprador, quando houver. A devolução deve ocorrer em até 60 dias contados do pedido de rescisão, segundo a regra da Lei do Distrato.
Esse caminho exige atenção redobrada. Antes de decidir, vale confirmar com um advogado como as cláusulas do seu contrato tratam multa, correção e devolução, e se há valores que merecem análise específica, como comissão de corretagem e taxas pagas à parte.
E se o comprador quiser desistir sem culpa da construtora?
Também existe a situação inversa: a obra está dentro do prazo, mas o comprador não consegue mais pagar ou mudou de planos. Nesse caso, o distrato é considerado uma rescisão por iniciativa do comprador, e as regras mudam bastante.
Retenção pela construtora: o contrato pode prever a retenção de até 25% dos valores pagos, a título de cláusula penal.
Patrimônio de afetação: quando o empreendimento está submetido a esse regime, a retenção pode chegar a 50% dos valores pagos.
Prazo de devolução: em geral, a devolução ocorre em até 180 dias após o habite-se, ou em até 30 dias após o habite-se nos empreendimentos com patrimônio de afetação.
Por isso, desistir da compra costuma sair bem mais caro do que negociar um novo cronograma de pagamento ou, em alguns casos, repassar o contrato (cessão de direitos) a outra pessoa. Converse com a construtora e com a imobiliária antes de tomar qualquer decisão definitiva.
Atraso no habite-se, na averbação e nas chaves: não confunda
Receber as chaves não é o mesmo que concluir a compra. Antes de dar o assunto por encerrado, confira se estas etapas foram cumpridas:
Habite-se: documento da prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado.
Averbação da construção: registro da edificação na matrícula do imóvel, em cartório.
Individualização da matrícula: criação da matrícula própria da unidade, necessária para o registro em seu nome.
Financiamento e repasse: quando há crédito bancário, o banco só libera o repasse após essas etapas, e atrasos nelas podem gerar cobrança de juros de obra.
Também fique de olho nos chamados juros de obra. Quando o financiamento é liberado antes da entrega, o comprador paga juros sobre o valor liberado durante a construção. Se a entrega atrasa por culpa da construtora, vale questionar a cobrança desses valores e negociar o ressarcimento.
Como se proteger antes de comprar na planta
A melhor forma de lidar com atraso é reduzir a chance de que ele aconteça ou, ao menos, estar preparado. Veja um roteiro de cuidados antes de assinar:
Pesquise a construtora: verifique o histórico de entregas anteriores, reclamações em órgãos de defesa do consumidor e a saúde financeira da empresa.
Confira o registro de incorporação: o empreendimento deve estar registrado na matrícula do terreno no cartório de imóveis.
Leia o contrato com calma: preste atenção ao prazo de entrega, à tolerância, ao índice de correção das parcelas e às multas.
Pergunte sobre o patrimônio de afetação: ele protege os recursos da obra e reduz riscos em caso de problemas financeiros da incorporadora.
Visite a obra: acompanhe o ritmo da construção e compare com o cronograma divulgado.
Tenha reserva financeira: atrasos podem prolongar o aluguel atual ou adiar planos, então o planejamento precisa de folga.
Passo a passo: o que fazer se a obra atrasou
Releia o contrato e identifique a data prevista, a tolerância e as cláusulas sobre penalidades.
Registre tudo por escrito: peça à construtora uma posição oficial por e-mail ou protocolo, com nova data e motivos do atraso.
Calcule o impacto: some o valor já pago, o tempo de atraso e eventuais custos extras, como aluguel e juros de obra.
Tente a negociação amigável: muitas construtoras aceitam descontos, bônus ou compensações para manter o cliente.
Busque orientação jurídica: se não houver acordo, um advogado especializado pode indicar a melhor estratégia, inclusive a via do Procon ou da Justiça.
Quando a ajuda de uma imobiliária faz diferença
Uma imobiliária de confiança não resolve o atraso da obra, mas ajuda a prevenir dores de cabeça: apresenta construtoras com bom histórico, orienta na leitura de contratos, acompanha a negociação e indica profissionais para a análise jurídica. Em São Bernardo do Campo, com tantos lançamentos em diferentes regiões, contar com essa orientação reduz riscos e traz mais segurança para um dos maiores investimentos da vida.
Se você está pensando em comprar um imóvel na planta, ou já comprou e está enfrentando um atraso, fale com a equipe da Imobiliária Vitória. Podemos ajudar a avaliar as opções do seu caso e a encontrar o caminho mais seguro.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um advogado ou de um corretor de imóveis credenciado. Prazos, percentuais e condições podem variar conforme o contrato e a legislação vigente.
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