Como Declarar Imóvel no Imposto de Renda: Guia Completo para Proprietários
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Todo ano, na época do Imposto de Renda, uma dúvida assola proprietários de imóveis em todo o Brasil: como declarar corretamente o imóvel na declaração? Seja você um comprador de primeira vez, alguém que vendeu um apartamento em São Bernardo do Campo, ou um proprietário que recebe aluguel, as regras da Receita Federal têm detalhes importantes que, se ignorados, podem levar a erros na declaração — ou até à malha fina.
Neste guia completo, a Imobiliária Vitória explica passo a passo como declarar imóvel no Imposto de Renda 2025 (ano-base 2024): onde informar o imóvel, como funciona o ganho de capital, o que fazer quando há financiamento, como tratar as rendas de aluguel e muito mais.
Por Que É Obrigatório Declarar Imóvel no IR?
Imóveis são considerados bens e direitos pelo fisco. Portanto, qualquer contribuinte que possua um imóvel com valor igual ou superior a R$ 300.000,00 é obrigado a entregá-lo na declaração completa de IRPF. Além disso, quem vendeu um imóvel e obteve lucro (ganho de capital) precisa apurar e, em muitos casos, pagar imposto sobre esse ganho.
Não declarar um imóvel existente ou declarar com informações erradas pode resultar em:
Retenção na malha fina da Receita Federal
Multa de 75% a 150% sobre o imposto devido, em casos de sonegação
Juros moratórios (Selic) sobre valores não pagos
Cancelamento de CPF em casos extremos de omissão reiterada
Onde Declarar o Imóvel no Programa do IRPF?
O imóvel deve ser informado na ficha "Bens e Direitos" da declaração do IRPF. Cada imóvel é lançado individualmente com um código específico:
Código 11 — Apartamento
Código 12 — Casa (residencial ou comercial)
Código 13 — Terreno
Código 14 — Imóvel rural
Código 15 — Sala ou conjunto comercial
Código 16 — Imóvel na planta (imóvel em construção ou a construir)
O valor a ser declarado é sempre o custo de aquisição — ou seja, o valor que você pagou pelo imóvel, e não o valor atual de mercado. Isso é um ponto que confunde muita gente: a Receita Federal não exige que você atualize o valor do imóvel anualmente.
Dica importante: Declare o imóvel sempre pelo valor de custo (escritura ou contrato de compra e venda). Nunca atualize para o valor de mercado, pois isso não é permitido e gera inconsistências no histórico patrimonial.
Como Declarar Imóvel Financiado?
Se você comprou um imóvel por meio de financiamento bancário, a declaração tem uma lógica diferente. Confira o passo a passo:
No primeiro ano: declare o imóvel pelo valor das parcelas efetivamente pagas até 31 de dezembro do ano-base (inclua entrada, parcelas e eventuais amortizações). Na descrição, mencione que o imóvel é financiado e informe o saldo devedor.
Nos anos seguintes: some ao valor do ano anterior as parcelas pagas ao longo do novo ano-base. O valor declarado do imóvel vai crescendo a cada ano.
Nas dívidas e ônus reais: simultaneamente, declare o saldo devedor do financiamento na ficha "Dívidas e Ônus Reais", código 16 (Financiamento de Imóvel). Isso equilibra o patrimônio declarado.
Quando o financiamento for quitado: retire o saldo devedor da ficha de dívidas. O valor final do imóvel em Bens e Direitos será a soma total de tudo que foi pago (entrada + todas as parcelas pagas).
Vendi um Imóvel: Como Funciona o Ganho de Capital?
Quando você vende um imóvel por um valor maior do que pagou, a diferença é chamada de ganho de capital — e sobre ela incide Imposto de Renda. A alíquota é progressiva conforme o valor do ganho:
15% sobre ganhos de até R$ 5 milhões
17,5% sobre a parcela entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões
20% sobre a parcela entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões
22,5% sobre ganhos acima de R$ 30 milhões
Importante: o imposto sobre ganho de capital não é pago na declaração anual — ele deve ser apurado e recolhido até o último dia do mês seguinte à venda, por meio do programa GCAP (Ganhos de Capital) da Receita Federal. Se você vendeu um imóvel em março, por exemplo, o DARF deve ser pago até o último dia útil de abril.
Isenções no Ganho de Capital: Quando Você NÃO Paga Imposto
Existem situações em que a venda de um imóvel é isenta de IR sobre o ganho de capital. Fique atento:
Único imóvel vendido por até R$ 440.000,00: se é o único imóvel do declarante e ele não realizou outra venda nos últimos 5 anos, há isenção total.
Reinvestimento em outro imóvel residencial: se você usar o valor total recebido na venda para adquirir outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, há isenção do IR sobre o ganho.
Imóvel adquirido antes de 1969: há isenção total do imposto sobre o ganho de capital.
Redutor por tempo de posse: imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 têm redutores progressivos que diminuem a base de cálculo do ganho.
Como Declarar Renda de Aluguel Recebido?
Se você aluga um imóvel e recebe essa renda, precisa declará-la como rendimento tributável. A forma de declarar depende de quem é o locatário:
Pessoa Física como locatário: declare o aluguel como "Rendimentos Recebidos de Pessoa Física" no Carnê-Leão. O imposto é calculado mensalmente e deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
Pessoa Jurídica como locatário: a empresa é responsável por reter o IR na fonte. Você declara como "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica" informando o valor retido.
Atenção: valores de aluguel abaixo da faixa de isenção do IR (R$ 2.824,00/mês em 2024) não geram imposto, mas ainda assim precisam ser declarados na declaração anual.
Reformas e Benfeitorias Podem Ser Declaradas?
Sim! Gastos com reformas, ampliações e benfeitorias que aumentem a vida útil ou o valor do imóvel podem ser acrescentados ao custo de aquisição declarado. Isso é muito vantajoso porque reduz o ganho de capital em uma eventual venda futura.
Para isso, é fundamental guardar todos os comprovantes de pagamento: notas fiscais de materiais, recibos de prestadores de serviço (com CPF/CNPJ) e contratos de obra. Sem documentação, a Receita Federal pode não aceitar o acréscimo ao custo.
Exemplos de gastos que podem ser incluídos no custo do imóvel:
Construção de cômodos ou varandas
Reformas estruturais (troca de telhado, fundações)
Instalação de sistemas de energia solar
Aquisição de armários embutidos fixos
Checklist: Documentos que Você Vai Precisar
Para declarar o imóvel corretamente, separe com antecedência:
Escritura pública ou contrato de compra e venda (com o valor pago)
Matrícula atualizada do imóvel (número do IPTU/matrícula no cartório)
Comprovante de financiamento (extrato anual do banco com parcelas pagas e saldo devedor)
Recibos e notas fiscais de reformas e benfeitorias
Contratos de locação e comprovantes de recebimento de aluguel
Declaração do IR do ano anterior (para importar os dados do imóvel já existente)
Dicas Finais Para Não Cair na Malha Fina
Nunca atualize o valor do imóvel para o preço de mercado — declare sempre o custo de aquisição original, acrescido de benfeitorias comprovadas.
Se vendeu imóvel no ano anterior, não esqueça de lançar a baixa na ficha Bens e Direitos — coloque o valor de custo no campo "Situação em 31/12 do ano anterior" e deixe em branco o campo "Situação em 31/12 do ano corrente".
Sempre compare o que você vai declarar com o que constava na declaração anterior — inconsistências chamam a atenção da Receita.
Em caso de dúvidas complexas, consulte um contador especializado em mercado imobiliário.
Conte com a Imobiliária Vitória em Cada Etapa
A declaração do Imposto de Renda é mais um dos aspectos da vida imobiliária que exige atenção e conhecimento. Na Imobiliária Vitória, não apenas ajudamos você a encontrar o imóvel certo em São Bernardo do Campo, mas também compartilhamos conhecimento para que você faça escolhas seguras e bem informadas.
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