ITBI: O Que É, Como Calcular e Como Economizar nesse Imposto na Compra do Seu Imóvel em São Bernardo do Campo

Você pesquisou o imóvel perfeito, negociou o preço com o vendedor, conseguiu a aprovação do financiamento — e então aparece uma sigla que muita gente esquece de incluir no orçamento: o ITBI. Esse imposto pode representar de 2% a 3% do valor do imóvel e precisa ser pago antes de lavrar a escritura. A boa notícia é que, com planejamento e as informações certas, é possível calcular seu valor com precisão e, em alguns casos, até reduzi-lo legalmente.

O Que É o ITBI?

O ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — é um tributo municipal cobrado sempre que ocorre a transferência da propriedade de um imóvel entre pessoas vivas. Ou seja, toda vez que você compra um apartamento, uma casa ou um terreno, a prefeitura do município onde o imóvel está localizado cobra esse imposto.

Ele está previsto no artigo 156 da Constituição Federal de 1988 e é regulamentado por lei própria de cada município. Por isso, a alíquota e as regras de cálculo variam de cidade para cidade.

ITBI x ITCMD: Qual a Diferença?

É comum confundir o ITBI com o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação). Veja a diferença:

• ITBI: incide nas transferências onerosas entre vivos — compra e venda, dação em pagamento, integralização de capital.

• ITCMD: incide nas transmissões gratuitas — herança ou doação. É um imposto estadual.

Quem Paga o ITBI?

Por determinação legal, o responsável pelo pagamento do ITBI é o comprador do imóvel. Esse é um dos custos que todo comprador deve incluir no seu planejamento financeiro antes de fechar negócio — e que muitas vezes surpreende quem não estava preparado.

Dica da Imobiliária Vitória: Sempre pergunte ao seu corretor quais são todos os custos de fechamento antes de assinar o contrato. O ITBI, a escritura e o registro no cartório podem somar entre 4% e 6% do valor do imóvel.

Como Calcular o ITBI do Seu Imóvel?

O cálculo do ITBI segue a fórmula básica:

ITBI = Base de Cálculo × Alíquota do Município

A base de cálculo é o maior valor entre o preço de venda declarado e o valor venal de referência do imóvel definido pela prefeitura (após a decisão do STJ no tema 1.113, de 2022, as prefeituras não podem usar automaticamente o valor venal se for maior que o valor da transação — o contribuinte tem direito ao contraditório).

Exemplo prático:

• Valor de venda do imóvel: R$ 400.000,00

• Alíquota em São Bernardo do Campo: 2%

• ITBI a pagar: R$ 8.000,00

Alíquota do ITBI em São Bernardo do Campo

Em São Bernardo do Campo, a alíquota do ITBI é de 2% sobre o valor venal do imóvel ou sobre o valor declarado na escritura — prevalecendo o maior. Esse percentual está em linha com a média das cidades do Grande ABC Paulista e da região metropolitana de São Paulo.

Importante: para imóveis financiados, a alíquota pode ser diferente da alíquota aplicada à parcela paga com recursos próprios. Consulte sempre a prefeitura ou a sua imobiliária para confirmar a alíquota vigente.

Quem Tem Direito à Isenção ou Redução do ITBI?

Existem situações em que o comprador pode ser isento ou pagar menos ITBI. As mais comuns são:

1. Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV): imóveis enquadrados nas faixas de renda do programa têm isenção total ou alíquota reduzida em muitos municípios.

2. Primeiro imóvel: alguns municípios oferecem alíquota reduzida ou desconto para quem adquire o primeiro imóvel residencial.

3. Incorporação de imóvel a empresa (imunidade): quando uma empresa incorpora um imóvel ao seu patrimônio como integralização de capital social, há imunidade constitucional — desde que a atividade preponderante não seja imobiliária.

4. Fusão, cisão ou extinção de empresas: operações societárias também podem ser imunes ao ITBI.

Quando e Como Pagar o ITBI?

O ITBI deve ser recolhido antes da lavratura da escritura pública de compra e venda no cartório. Sem o comprovante de pagamento, o tabelião não lavra a escritura e o cartório de registro não efetua o registro — ou seja, a transferência da propriedade não se concretiza.

O processo geralmente é:

1. Solicite a guia de recolhimento do ITBI na prefeitura ou pelo portal digital do município.

2. Pague o boleto em banco, lotérica ou pela internet banking.

3. Guarde o comprovante de pagamento — ele será exigido pelo cartório.

4. Apresente o comprovante na lavratura da escritura.

ITBI em Imóveis Financiados: Como Funciona?

Em imóveis adquiridos por meio de financiamento bancário, o ITBI incide apenas sobre o valor da transferência de propriedade — não sobre o valor total financiado. Isso porque a parte financiada representa uma operação de crédito com garantia hipotecária ou fiduciária, que não é tributada pelo ITBI.

Na prática, o banco ou a construtora orientam o comprador sobre o valor correto a ser declarado e o procedimento para recolhimento. Ainda assim, vale confirmar com a prefeitura qual base de cálculo será utilizada para evitar surpresas.

5 Dicas para Economizar (Legalmente) no ITBI

1. Verifique se o imóvel se enquadra em programas habitacionais com alíquota reduzida, como o Minha Casa Minha Vida.

2. Questione o valor venal de referência da prefeitura caso ele seja maior que o preço real de mercado — você tem direito ao contraditório (STJ, Tema 1.113).

3. Consulte se o município onde está o imóvel oferece desconto para primeiro imóvel residencial.

4. Planeje o pagamento do ITBI junto com os demais custos de fechamento para não comprometer sua reserva de emergência.

5. Conte com uma imobiliária de confiança que possa orientá-lo em todos os custos envolvidos na transação.

ITBI Não é Surpresa: Planeje e Compre com Segurança

Conhecer o ITBI antes de fechar a compra do seu imóvel é uma das atitudes mais inteligentes que um comprador pode tomar. Ele não é negociável e não pode ser ignorado — mas com informação, você consegue calculá-lo com precisão, verificar se há benefícios fiscais no seu caso e incluí-lo corretamente no seu planejamento.

Na Imobiliária Vitória, nossos consultores estão prontos para orientar você em cada etapa do processo de compra — da escolha do imóvel até o registro no cartório, incluindo todos os tributos e custos envolvidos. Entre em contato e tire todas as suas dúvidas.